확정일자 - 상가건물 임차시 해야 할 일

전월세로 집을 임차하는 경우 확정일자를 받아놓으라는 말 들어보신 적 있으시죠? 주택 외에 사업장을 임차한 경우에도 확정일자를 받아놓도록 해야 하는데요. 자세한 내용 알아보도록 하겠습니다.

그동안 건물을 빌려서 사업을 할 때 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 건물 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우에는대부분 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인들이 불이익을 감수하여 왔습니다.  이에 정부에서는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고,영세 임차상인들이 안정적으로 생업에사할 수 있도록 하기 위하여「상가건물임대차보호법」 을 제정 2002년 11월 1일부터 시행하고 있습니다.

「상가건물임대차보호법」의 주요 내용을 살펴보면,
상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산 보증금 보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용이 됩니다. 그리고 임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있습니다.

지역	환산 보증금
서울특별시	4억 원 이하
수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시제외)	3억 원 이하
광역시(수도권 과밀억제권역과 군지역 제외 ), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기 )	2억 4천만 원 이하
기타지역	1억 8천만 원 이하
※ 월세의 보증금 환산 : 월세 × 100

임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해 확정일자를 받아야 하는 경우가 있다고 하는데, 확정일자란 무엇일까요?

‘확정일자’란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다. 
건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 

만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다.  따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋습니다.


‘확정일자를 신청하려면’ 아래의 서류를 구비하여 건물소재지 관할세무서 민원봉사실에 신청하면 됩니다.

신규사업자의 경우
•사업자등록신청서
•임대차계약서 원본
•사업허가·등록·신고필증(법령에 의하여 허가·등록·신고 대상인 경우)
•사업장 도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)
•본인 신분증(대리인이 신청 시 위임장과 대리인 신분증 )
※ 사업자등록 신청 시 임대차계약서의 사업장소재지를 등기부등본 등 공부상 소재지와 다르게 기재한 경우 보호를 받지 못할 수  으니 철저히 확인하시기 바랍니다.

기존 사업자의 경우
•사업자등록 정정신고서(임대차 계약이 변경된 경우)
•임대차계약서 원본
•사업장 도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)
•본인 신분증(대리인이 신청 시 위임장과 대리인 신분증)

임차인이 보호받는 상황

① 대항력이 생깁니다.
건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. (확정일자가 없어도 됨)

② 보증금을 우선변제를 받을 권리가 있습니다.
사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여  증금을 변제 받을 수 있습니다. (확정일자를 받아야 함)

③ 소액임차인은 최우선변제권이 있습니다.
확정일자를 받은 임차인은 경매·공매 시 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되지만, 환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자 등록을 마친 경우(즉, 대항력 요건을 갖춘 경우)에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있습니다. 

최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 다음과 같습니다.

지역	우선 변제받을 보증금의 범위 (환산보증금 )	보증금중 최우선 변제를 받을 금액 (보증금)
서울특별시	6,500 만 원 이하	2,200 만 원까지
수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 (서울특별시 제외 )	5,500 만 원 이하	1,900 만 원까지
광역시(수도권 과밀억제권역과 군지역 제외 ), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기 )	3,800 만 원 이하	1,300 만 원까지
기타지역	3,000 만 원 이하	1,000 만 원까지
※ 월세의 보증금 환산 : 월세 × 100

④ 5년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생깁니다.
임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 보장됩니다.

⑤ 지나친 임대료 인상이 억제됩니다.
임대료인상 한도가 9%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12% 이내로 제한됩니다.

임차인이 보호받는 사항들을 살펴보았습니다. 그렇다면, 임대인은 임차인의 요구를 다 들어줘야 할까요? 물론 아닙니다. 임대인에게도 권리가 있으며, 그 내용들을 살펴보도록 하겠습니다.

임대인의 권리

① 임대료 인상을 요구할 수 있습니다.
임대료 조정이 필요한 경우 9% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능합니다.

② 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이  의로 전대하는 등의 특별한 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

사업장을 임차한 경우에는 왜 확정일자를 받아야 하는지에 대해 알아보았습니다. 간단하게 요약하면, 임차인이 상가 건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 사업자등록과 확정일자를 받아 두어야  합니다. 따라서 확정일자는 사업자등록과 동시에 신청하는 것이 가장 좋습니다.

[자료출처] 

국세청 확정일자, 사업장을 임차한 경우에도 받아 놓도록 하자.