Ⅰ. 해외부동산 관련 세금 개요
Ⅱ. 해외부동산 취득단계 세금문제
1. 해외부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금이 있는지요?
□ 해외부동산을 본인의 재원으로 취득할 때에는 국내에 납부하는 세금은 없습니다.
□ 해외부동산 취득자금을 증여받은 경우 수증자는 증여세를 납부하여야 합니다.
단, 거주자가 비거주자에게 국외에 있는 재산(해외부동산 등)을 증여한 경우 증여자가 증여세를 납부하여야 합니다.(국제조세조정에 관한 법률§21①)
2. 미성년자 등이 해외부동산을 취득한 경우 세무상 문제가 발생할수 있나요?
□ 세법에서는 직업․연령․소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 그 재산의 취득자금을 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 수증자에게 증여세가 부과됩니다.(상증법§45①)
따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세됩니다.
※ 증여추정 제외(상증시행령§34①)
○ 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 취득재산가액의 20% 상당액과 2억원 중 적은 금액에 미달한 경우에는 증여추정에서 제외합니다.
☞ 증여추정 제외 : 입증하지 못한 금액 < MIN(취득재산가액×20%, 2억원)
3. 해외부동산 취득시 제출해야 할 서류가 있나요?
□ 거주자가 해외부동산 등을 취득(물건별 취득가액 2억원 이상)·운용(임대)한 경우 다음연도 종합 소득세확정신고기한까지 해외부동산취득투자운용(임대) 및처분명세서, 해외부동산취득계약서 등기부등본 등을 주소지 관할세무서에 제출하여야 하며, 해외부동산을 개인사업장으로 사용하는 경우에는 해외영업소 설치현황표 도 함께제출하여야 합니다.(소법§165의2①)
○ 다만, 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년이하인 ‘외국인 거주자’는 제출의무가 없습니다.
Ⅲ. 해외부동산 보유단계 세금문제
1. 해외부동산 중 주거용 주택을 취득 후 실제 거주할 경우에 국세청에 별도로 신고하여야 할 사항이 있는지요?
□ 해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 해외주택에서 거주함으로써 임대소득이 발생하지 아니하는 경우 우리나라 국세청에 신고하여야 할 세금항목은 없습니다.
○ 해외부동산 취득 투자운용(임대) 및 처분 명세서 는 최초 취득 또는 임대소득이 발생한 경우 제출하는 것으로 최초 취득 시 신고 후 임대소득이 발생하지 않는 경우는 또다시 명세서를 제출할 필요는 없습니다.
- 다만, 거주자의 주택임대소득 산정 시 부부합산 주택 수를 계산 할 때는 해외주택을 포함하여 계산합니다.
2. 해외부동산을 타인에게 임대하여 임대소득이 발생한 경우 국세청에 신고할 사항은 무엇인가요?
□ 거주자가 해외부동산(주택, 상가, 기타건물, 토지 등)을 취득한 후 그 부동산을 타인에게 임대하여 임대소득이 발생한 경우 종합소득세 신고의무와 해외부동산 취득투자운용(임대) 및 처분 명세서 제출의무가 있습니다.
○ 해외부동산 임대소득이 있는 거주자는 종합소득세 신고 시 해외부동산 임대소득뿐만 아니라 국내․외에서 발생한 모든 소득을 합산하여 신고․납부하여야 합니다.
- 해외 부동산 소재지국에서 임대소득과 관련하여 납부한 외국납부세액은 소득세법 제57조에 따라 세액공제 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 이중과세는 발생하지 않습니다.
- 다만, 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 ‘외국인 거주자’의 경우 해외부동산 임대소득 중 국내로 송금된 소득에 대해서만 신고의무가 있습니다.(소법§3①)
○ 해외부동산 임대소득이 있는 거주자는 종합소득세 확정신고 기간에 종합소득세신고 납부 외에 해외부동산 취득 투자운용(임대) 및 처분 명세서 를 제출하여야 하며, 해외부동산을 개인사업장으로 사용하는 경우에는 해외영업소설치현황표 도 함께 제출하여야 합니다.
3. 거주자가 국내주택 또는 해외주택을 임대
4. 해외 투자용 부동산을 임대하면서 복식장부에 의한 기장을 하는 경우 이를 인정받을 수 있는지요?
□ 국제적으로 인정된 기업회계원칙에 따른 복식 장부기장은 당연히 인정받을 수 있으며, 과세표준은 우리나라 세법*에 따라 산정하여 신고하여야 합니다. 제출서류는 부동산 소재지국 과세당국에 제출한 신고서 및 재무제표 등 관련 증빙을 우리나라 국세청(주소지 관할세무서)에 신고할 때 함께 제출하시면 됩니다.
* 거주자가 해외소재 임대부동산 등에 대하여 감가상각액을 계산하여 종합소득 과세표준 확정신고를 하는 경우 국내 소득세법에 따른 내용연수와 상각률을 적용(국제세원-223, ’11.5.19)
- 소법령 §55조 ①항 ⑭4호의 ‘사업용 고정자산의 감가상각비’에 해당하므로 소법 §33 ①항 ⑥호 및 소령 §66에서 정한 감가상각범위액을 한도로 이를 필요경비에 산입(국심2007서2360, 2008.10.17.)
5. 해외부동산 임대수입금액 등 계산 시 외화환산은 어떻게 하는지요?
□ 해외부동산 임대수입금액·필요경비에 대한 외화환산은 다음에 정한 날 현재 외국환거래법 에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.
6. • 해외 투자용 부동산을 임대하였으나 필요경비가 수입금액을 초과하여 결손이 된 경우에도 신고를 하여야 하는지요?
• 이때 발생된 결손금을 국내 타 발생소득과 통산하여 신고할 수있는지요?
□ 결손금이란 사업자가 비치․기록한 장부에 의하여 해당 과세기간의 임대소득을 계산함에 있어서 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과액을 말하며, 소득세법 에 따라 계산한 해외부동산 임대소득에 대한 결손금은 다른 소득금액에서 공제하지 않고(주거용 건물 임대소득은 가능) 국내 외 부동산 임대소득에 한하여 공제할 수 있으며 남은 미공제액은 다음연도로 이월하여 공제합니다.(소법§45 ②,③)
한편, 이월결손금은 발생연도 종료일로부터 10년 내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 먼저 발생한 연도의 이월결손금부터 공제*합니다.(제척기간 지난 후 그 제척기간이전 과세기간의 이월결손금이 확인된 경우 그 이월결손금은 공제하지 않습니다.)
* (부동산임대업 결손금) 부동산 임대업 소득금액에서만 공제
(주거용 건물 임대업 결손금) 사업·근로·연금·기타·이자·배당 소득금액에서 순서대로 공제 ○ 따라서 발생된 결손금을 공제 또는 이월시키거나, 이월결손금을 공제받으려면 반드시 비치․기록한 장부에 의하여 종합소득세 신고기간 내에 관련사항을 신고하여야 하며, 추계신고 및 추계조사결정* 하는 경우에는 적용하지 않습니다.
* 다만, 천재지변이나 그 밖의 불가항력으로 장부나 그 밖의 증명서류가 멸실된 경우 적용 가능
7. • 해외부동산 임대 소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없으면 추계신고가 가능한지요?
• 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산은 어떻게 하는지요?
□ 해외부동산 임대소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없을 경우에는 소득세법에 의한 추계신고 방법으로 계산된 소득금액을 신고합니다.(소법§70 ④,⑥)
○ 해외주택을 임대할 때 임대보증금*을 받을 경우에는 임대소득금액 계산 시 아래산식에 의한 총수입금액 계산특례가 적용됩니다.
* ① 부부합산 3주택(주거용 면적이 1호당 40㎡이하 & 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 않음)이상을 소유하고, ② 해당주택의 보증금(전세금)의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 계산
(출처; 국세청, 납세안내자료, 2020 해외부동산과 세금안내(개인투자자용) 2020.6)
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